في النظام القانوني السعودي، تعد دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار في السعودية من الوسائل التي يلجأ إليها ملاك العقارات عندما يشغل المستأجر العقار دون سند قانوني موثق. وفي هذا المقال، سنتناول بالتفصيل كيفية رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار.
فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
قبل الحديث عن تفاصيل دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار فيقصد بعقد الإيجار هو عقد مدني بين طرفين مالك ومنتفع، حيث يتم بموجبه تحديد ملامح وتفاصيل العلاقة التعاقدية بينهما، بما يمنح الملك استغلال أمواله، ويمنح المنتفع تلبية احتياجاته. ويظل المالك والمنتفع، أو كما هو شائع المؤجر والمستأجر، ملزمان بما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار، ولكن منح المنظم القانوني السعودية حق فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر السعودية، ولكن يتوجب وجود أحد الأسباب المشروعة وراء الفسح، ومن بين أبرز تلك الأسباب، ما يلي:
- في حالات عدم التزام المؤجر ببنود العقد المتفق بين الطرفين.
- ثبوت مخالفة مواصفات العقار الحقيقية لما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار المبرم بين الطرفين.
- في حال وجود خطر في بناء العقار وسلامته يهدد المقيمين في العقار، حيث يتم معاينة العقار من خلال الجهات المختصة.
- تعد الظروف القهرية من الحالات الموجبة لفسخ عقد الإيجار.
دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار
يمكن أن يتم الإيجار دون وجود عقد مكتوب، ولكن هذا يُعتبر إيجارًا غير موثق ولا يتمتع بالحماية القانونية الكاملة. ففي النظام السعودي، يُفضل دائمًا توثيق عقد الإيجار كتابةً لتجنب النزاعات بين المؤجر والمستأجر. في حالة عدم وجود عقد إيجار مكتوب، يحق للمؤجر تقديم دعوى اخلاء لعدم وجود عقد إيجار في السعودية إذا رفض المستأجر المغادرة بعد انتهاء المدة المتفق عليها. يجب على المؤجر إثبات عدم وجود عقد إيجار مكتوب وتقديم الأدلة اللازمة لدعم دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار. مثل:
- إثبات ملكية العقار، مثل صورة من صك الملكية أو وثيقة التملك الرسمية
- إثبات إشغال المستأجر للعقار، مثل فواتير المرافق العامة المسجلة باسم المستأجر، أو أي مراسلات بين المالك .
- تقارير من الجهات المختصة (مثل الشرطة أو البلدية) تثبت إقامة المستأجر في العقار دون سند قانوني.
- شهادات الشهود، تقبل إفادات من الجيران.
يمكن التعرف على المزيد حول: فسخ العقود الحكومية في السعودية
اخراج مستأجر بدون عقد إيجار في السعودية
في إطار الحديث عن دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار فيتم ذكر مدة عقد الإيجار في العقد نفسه وذلك استناداً للمادة 440 من نظام المعاملات المدنية. كما أنه من حق أي طرف من أطراف هذا العقد فسخه عندما يحصل ظروف تمنحه الحق بذلك استناداً للمادة 442 من النظام. في حال وجود عقد إلكتروني موثق بشكل قانوني فإن له نوعين:
- عقد إلكتروني تنفيذي: هو في حالة الإخلال بقيمة الإيجار أو مدة الإيجار.
- عقد إلكتروني غير تنفيذي: في حال الإخلال بباقي الشروط الأخرى.
وفي حال كان لدى المؤجر عقد إيجار ورقي قبل تاريخ 25/5/1439 هجري. فهنا يتم رفع طلب إلى المحكمة العامة للمطالبة بالإخلاء. أما في حال كان العقد الورقي بعد 15/5/1439 هجري فهنا لا تقبلها المحكمة العامة وإنما يتم طلب حالة تعاقدية عن طريق منصة إيجار.
عقوبة الإيجار بدون عقد
وفقًا لأنظمة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان وشروط دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار، فإن عقوبة الإيجار بدون عقد قد تشمل: غرامات مالية على المؤجر أو المستأجر. إلغاء العلاقة التعاقدية وإخلاء العقار. شطب الوسيط العقاري من السجل إذا لم يلتزم بالتوثيق. حرمان المستأجر من بعض الخدمات الحكومية المتعلقة بالإسكان.
يمكن التعرف على المزيد حول: إجراءات التعاقد مع الحكومة
أهمية عقد الإيجار
يعتبر عقد الإيجار في السعودية من أهم العقود التي تنظم العلاقة القائمة بين المؤجر والمُستأجر. ولهذا العقد أهمية كبيرة في حماية حقوق الطرفين وضمان الشفافية الكاملة في تنفيذ الالتزامات ومعرفة الواجبات. وبعد معرفة تفاصيل دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار فتبرز أهمية عقد الإيجار في المسائل التالية:
حماية حقوق الأطراف المتعاقدة في العقد من خلال إيضاح كامل الشروط والالتزامات للمستأجر والمؤجر. كقيمة العقد ومدته وحقوق المؤجر والمستأجر وما إلى ذلك.
توثيق العلاقة القانونية بين طرفي عقد الإيجار وذلك من خلال منصة إيجار حتى يتم اعتبارها سند تنفيذي يتم تقديمه إلى محكمة التنفيذ في حال تم الإخلال بمدة العقد أو قيمة الإيجار.
يمكن المؤجر من إخلاء العقار عندما يخالف المستأجر شروط العقد.
الحد من المنازعات التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر من خلال كتابة عقد إيجار عبر منصة إيجار وفق الأصول القانونية بحيث يضع إطار قانوني مُحدد لعلاقة الإيجار.
يمكن التعرف على المزيد حول: شروط العقود الحكومية
الأسئلة الشائعة:
كيف أثبت عدم وجود عقد إيجار؟
لإثبات عدم وجود عقد إيجار ورفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار، يمكن تقديم أدلة مثل:
- شهادة الشهود الذين يؤكدون عدم وجود عقد مكتوب.
- المراسلات بين المؤجر والمستأجر التي تثبت عدم وجود اتفاق إيجاري.
- إفادة من الجهات الرسمية مثل وزارة العدل أو البلدية التي تؤكد عدم تسجيل عقد إيجار.
- إقرار من المستأجر بعدم وجود عقد إيجار، إن أمكن.
هل يجوز إخراج المستأجر بدون عقد إيجار؟
نعم، يجوز إخراج المستأجر بدون عقد إيجار، ولكن يجب اتباع الإجراءات القانونية المحددة، يُمكن لمالك العقار رفع دعوى اخلاء العقار وفق النظام السعودي أمام المحكمة المختصة، مع تقديم أدلة تثبت عدم وجود عقد إيجار. بعد دراسة القضية، إذا اقتنعت المحكمة بعدم وجود عقد، تصدر حكمًا بالإخلاء، ويتم تنفيذه عبر محكمة التنفيذ.
في ختام مقالنا نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل مدونة قانونية في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر:
