تعد دعوى اخلاء عقار وتسليمه من أكثر الدعاوى شيوعًا أمام المحاكم في السعودية، حيث يلجأ الملاك إليها لضمان استعادة أملاكهم بعد انتهاء عقود الإيجار أو عند وجود مخالفة من المستأجر لشروط العقد.
ومع تحديث الأنظمة القضائية وتسهيل إجراءات المحاكم، أصبح من الضروري لكل مالك عقار أو مستثمر عقاري معرفة خطوات رفع دعوى الإخلاء، الإجراءات القانونية المطلوبة، والمدة الزمنية المقدرة لتنفيذ الحكم، لضمان حفظ الحقوق وتسريع عملية استرداد العقار وإعادة استثماره.
في هذا المقال، نقدم لك دليلًا متكاملًا حول كيفية رفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه في السعودية، المحكمة المختصة، الشروط النظامية، الأخطاء التي يجب تجنبها، مع الإجابة على أهم الأسئلة المتداولة لضمان جاهزية المالك لأي طارئ قد يعرقل استثمار العقار.
ما هي دعوى إخلاء عقار وتسليمه؟
دعوى اخلاء عقار وتسليمه هي مطالبة قضائية يقدمها المالك ضد المستأجر لإخلاء العقار وإعادة تسليمه بسبب انتهاء مدة الإيجار أو الإخلال بشروط العقد، وتعد هذه الدعوى من الوسائل النظامية لحماية حق المالك في استعادة عقاره.
يشترط قبل رفع الدعوى:
- إرسال إشعار للمستأجر بضرورة الإخلاء في المدة النظامية المحددة.
- التحقق من انتهاء العقد أو تحقق الشرط الموجب للإخلاء مثل عدم دفع الإيجار.
- جمع الأدلة المؤيدة للدعوى مثل عقد الإيجار، الإشعارات المرسلة، وأي إثبات يتعلق بالإخلال.
تعد دعوى اخلاء عقار وتسليمه من الدعاوى المستعجلة التي تسعى المحاكم السعودية إلى إنهائها سريعًا حفاظًا على مصالح المالك، خصوصًا مع تفعيل التنفيذ القضائي الإلكتروني.
يمكنك التعرف أيضا على: من يدفع رسوم عقد الإيجار
الفرق بين دعوى إخلاء العقار السكني والتجاري
من المهم قبل رفع دعوى إخلاء عقار معرفة الفرق بين دعوى إخلاء العقار السكني والتجاري، إذ تختلف بعض الإجراءات والمدة الزمنية وفق نوع العقار.
إخلاء العقار السكني
- غالبًا ما يكون أسرع في التنفيذ خاصة إذا كان العقد موثقًا في شبكة إيجار.
- يحق للمالك رفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه بعد انتهاء العقد أو بسبب عدم السداد أو الإخلال بشروط العقد.
إخلاء العقار التجاري
- قد تستغرق بعض الوقت الإضافي بسبب الحاجة لمراعاة التزامات النشاط التجاري المستأجر.
- يجوز رفع إجراءات إخلاء العقار في حال تأخر السداد أو مخالفة النشاط المتفق عليه.
في كلتا الحالتين، يمكن رفع دعوى إخلاء عقار عبر بوابة ناجز، مع إرفاق عقد الإيجار والأدلة لدعم الطلب، لضمان حماية حقوق المالك وإعادة استثمار العقار.
المحكمة المختصة بعقد الإيجار
تختص المحاكم العامة في السعودية بنظر دعاوى الإخلاء وتسليم العقار سواء كان العقار سكنيًا أو تجاريًا، ويجوز تقديم الدعوى إلكترونيًا عبر منصة ناجز التابعة لوزارة العدل.
في حال كان العقار مرتبطًا بعقد إيجار موثق في شبكة إيجار، فيتم تقديم طلب التنفيذ مباشرة بعد انتهاء العقد أو تحقق السبب الموجب للإخلاء دون الحاجة لدعوى قضائية مطولة، لتسهيل الإخلاء عبر قضاء التنفيذ بسرعة.
لذا، على المالك التحقق من توثيق عقد الإيجار في شبكة إيجار لضمان سرعة استرداد العقار عند انتهاء المدة.
متى يمكنني رفع دعوى إخلاء عقار؟
يمكن للمالك رفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه في السعودية في الحالات التالية:
- عند انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم خروج المستأجر بعد إشعاره.
- عند تأخر المستأجر عن دفع الإيجار لمدة محددة في العقد أو وفق النظام.
- عند إخلال المستأجر بشروط العقد الجوهرية مثل تغيير النشاط المتفق عليه أو التسبب في إزعاج السكان.
- عند استخدام العقار لأغراض غير مشروعة.
- في حال وفاة المستأجر وعدم وجود ورثة يرغبون في إكمال العقد وفق النظام.
تتضمن دعوى اخلاء عقار وتسليمه أيضًا طلب التعويضات عن الأضرار التي لحقت بالمالك نتيجة التأخير في الإخلاء أو الأضرار التي ألحقها المستأجر بالعقار.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار؟
بعد صدور حكم دعوى اخلاء عقار وتسليمه، يسعى الكثير لمعرفة مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار في السعودية، حيث بعد صدور الحكم النهائي بالإخلاء:
- يتم رفع الحكم إلى محكمة التنفيذ عبر منصة ناجز.
- يمنح المستأجر مهلة نظامية (عادة 5 أيام من تاريخ التبليغ) لتنفيذ الحكم طوعًا.
- في حال عدم الإخلاء خلال المدة، يحق للجهات التنفيذية الدخول للعقار وإخلائه بالقوة النظامية وفق أحكام التنفيذ.
غالبًا لا تتجاوز مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار بعد رفعه للتنفيذ فترة من 15 إلى 30 يومًا في الحالات الاعتيادية، ويختلف ذلك حسب تعاون المستأجر وسرعة إجراءات المحاكم.
الإجراءات النظامية لرفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه
لرفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه يجب اتباع الخطوات التالية:
- توثيق عقد الإيجار وأي إشعارات أو مكاتبات مع المستأجر.
- إعداد صحيفة الدعوى عبر بوابة ناجز وإرفاق البيانات المطلوبة:
- بيانات المالك والمستأجر
- بيانات العقار
- سبب طلب الإخلاء
- المستندات
- دفع الرسوم القضائية المحددة عند تقديم الدعوى.
- متابعة الجلسات عبر البوابة أو حضور الجلسة إذا تطلب الأمر.
- استلام الحكم ورفعه للتنفيذ بعد اكتسابه الصفة النهائية.
ينصح بالتعاون مع محامٍ متخصص لضمان إعداد صحيفة الدعوى بشكل صحيح وتسريع إجراءات التقاضي.
طريقة رفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه عبر ناجز
يمكن للمالك رفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه بسهولة عبر منصة ناجز الإلكترونية التابعة لوزارة العدل السعودية، وذلك دون الحاجة لمراجعة المحكمة حضوريًا في البداية، مما يوفر الوقت ويسهل الإجراءات القانونية، إليك الخطوات:
- تسجيل الدخول على منصة ناجز باستخدام النفاذ الوطني الموحد.
- اختيار الخدمات القضائية ثم الدخول إلى صحيفة الدعوى.
- تحديد نوع الدعوى “دعوى عقارية” ثم اختيار دعوى اخلاء عقار وتسليمه.
- تعبئة بيانات المدعي (المالك) والمدعى عليه (المستأجر) بشكل دقيق.
- تعبئة بيانات العقار المطلوب إخلاؤه مثل (رقم الصك، الموقع، نوع العقار).
- إرفاق المستندات الداعمة مثل:
- صورة عقد الإيجار (ويفضل أن يكون موثقًا عبر شبكة إيجار).
- إشعارات الإخلاء الموجهة للمستأجر.
- أي مراسلات أو إثباتات بعدم السداد أو الإخلال بشروط العقد.
- مراجعة البيانات والتأكد من صحتها، ثم تقديم الطلب إلكترونيًا.
- بعد تقديم الدعوى، تصلك رسالة نصية بموعد الجلسة الإلكترونية لمتابعة سير الدعوى، ويمكن حضور الجلسة عبر “ناجز” أو “التقاضي عن بعد”.
يمكن للمالك متابعة حالة دعوى اخلاء عقار وتسليمه عبر منصة ناجز حتى صدور الحكم، ثم رفع الحكم إلى قضاء التنفيذ بنفس المنصة لضمان سرعة استرداد العقار بعد الحكم، خاصة إذا كان العقد موثقًا في شبكة إيجار التي تسهل إجراءات إخلاء العقار دون الحاجة لدعاوى مطولة.
أسباب رفض دعوى إخلاء العقار في السعودية وكيفية تلافيها
يواجه بعض الملاك صعوبة عند رفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه بسبب أخطاء إجرائية قد تؤدي إلى رفض الدعوى، من أبرز هذه الأسباب:
- عدم توثيق عقد الإيجار: عدم وجود عقد موثق في شبكة إيجار أو عقد غير واضح البنود يجعل من الصعب إثبات العلاقة الإيجارية.
- غياب إشعار المستأجر بالإخلاء: يجب على المالك إرسال إشعار مكتوب بالإخلاء قبل رفع الدعوى وإثبات ذلك أمام المحكمة.
- عدم اكتمال المستندات: مثل عدم تقديم بيانات العقار أو إثبات عدم السداد.
- وجود نزاعات قائمة غير محسومة: قد تمنع المحكمة إصدار حكم الإخلاء لحين إنهاء النزاعات الأخرى.
ولتفادي هذه الأخطاء، ينصح قبل رفع دعوى إخلاء عقار بما يلي:
- التأكد من توثيق العقد في شبكة إيجار.
- إرسال إشعار بالإخلاء عبر الطرق الرسمية.
- إرفاق جميع المستندات الداعمة مثل عقد الإيجار وسجل المراسلات.
- استشارة محام متخصص لضمان صحة إجراءات إخلاء العقار.
بهذا، تضمن قبول الدعوى وتسريع عملية استرداد العقار، وتفادي النزاعات التي قد تؤخر كم مدة تنفيذ حكم الإخلاء لاحقًا.
يمكنك التعرف أيضا على: استعلام عن الصندوق العقاري برقم الهوية
هل يمكن طلب تعويضات مع دعوى إخلاء عقار وتسليمه؟
نعم، يمكن للمالك ضمن دعوى اخلاء عقار وتسليمه طلب التعويضات المستحقة بسبب:
- تأخير المستأجر في الإخلاء بعد انتهاء العقد.
- الأضرار التي ألحقها المستأجر بالعقار.
- الخسائر الناتجة عن عدم استغلال العقار خلال فترة النزاع.
يجب إرفاق الأدلة والفواتير أو تقرير الأضرار لدعم طلب التعويض أمام المحكمة.
ختاما، تعد دعوى اخلاء عقار وتسليمه وسيلة قانونية لحماية حقوق المالك في السعودية، وهي عملية منظمة يضمن من خلالها المالك استعادة عقاره وإعادة استثماره بسرعة وأمان.
ومع تسهيل إجراءات المحاكم السعودية، أصبح بإمكان الملاك رفع دعاوى الإخلاء ومتابعتها إلكترونيًا لضمان تسريع استرداد الحقوق، إن الاستعداد الجيد وتوثيق العقود والإشعارات يسهم في تسريع الإجراءات وتقليل النزاعات.
أسئلة شائعة
هل يمكن رفع دعوى إخلاء العقار قبل انتهاء عقد الإيجار في السعودية؟
نعم، يمكن رفع دعوى إخلاء عقار وتسليمه قبل انتهاء عقد الإيجار في السعودية في حالات محددة نص عليها النظام، أهمها:
- إذا أخل المستأجر بشروط العقد الجوهرية مثل التأخر عن سداد الأجرة لفترة محددة.
- إذا استخدم العقار لغرض مخالف لما ورد في العقد أو للقوانين العامة.
- إذا ألحق المستأجر أضرارًا جسيمة بالعقار أو تسبب في إزعاج الجيران أو الإضرار بالمصلحة العامة.
- في حال وفاة المستأجر وعدم وجود ورثة راغبين في استكمال عقد الإيجار وفق النظام.
في هذه الحالات، يجوز للمالك رفع دعوى إخلاء العقار دون انتظار انتهاء مدة العقد، بشرط تقديم المستندات المؤيدة وإثبات الإخلال لضمان قبول الدعوى وتسريع استعادة العقار.
هل يجوز تنفيذ حكم إخلاء العقار بالقوة الجبرية إذا رفض المستأجر الخروج؟
نعم، بعد صدور الحكم في دعوى اخلاء عقار وتسليمه واكتسابه الصفة النهائية، يمكن رفع الحكم إلى محكمة التنفيذ عبر منصة ناجز، حيث يمنح المستأجر مهلة محددة نظامًا (عادة 5 أيام) لتنفيذ حكم الإخلاء طوعًا.
إذا رفض المستأجر الخروج بعد هذه المهلة، يحق لقاضي التنفيذ إصدار أمر بالإخلاء بالقوة الجبرية بواسطة الشرطة أو الجهات المختصة دون حاجة لموافقة المستأجر، وذلك لضمان تنفيذ الحكم القضائي واستعادة العقار بسرعة وفق النظام.
نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر:
