اجراءات وشروط إنهاء منازعات العقار في السعودية 2025
لقد شهدت قضايا المنازعات العقارية ازديادٍ ملحوظٍ بسبب ما يشهدة قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية من نموًا ملحوظًا، حيث تُعدّ هذه القضايا معقدة ومتشعبة وتتطلب فهمًا عميقًا للنظام العقاري السعودي وأحكامه المُتعلقة بالملكية والعقود والحقوق. لذلك فإن فهم طبيعة قضايا المنازعات العقارية أمرٌ ضروريٌّ من أجل إنهاء منازعات العقار و تحديث وإصدار الصكوك العقارية. وسوف نتعرف في مقالنا على تفاصيل النزاعات العقارية وكيفية إنهاء منازعات العقار.
ماهي المنازعات العقارية ؟
هي منازعات تنشأ بين طرفين أو أكثر حول ملكية أو حيازة أو استخدام عقار ما . وتتنوع مجالاتها لتشمل:
- نزاعات الملكية: مثل نزاع على ملكية عقار، أو أحقية التصرف فيه، أو وجود حقوق ارتفاق عليه.
- نزاعات الحيازة: مثل التعدي على عقار، أو منع المالك من التصرف في عقاره.
- نزاعات الاستخدام: مثل النزاع حول استخدام عقار معين، أو مخالفة شروط عقد الإيجار.
إنهاء منازعات العقار
تختلف الطرق القانونية المتبعة في إنهاء منازعات العقار باختلاف طبيعة النزاع وظروف الأطراف المعنية. تبدأ الحلول القانونية عادةً بمحاولات تسوية ودية قبل اللجوء إلى المسار القضائي، فالتسوية الودية تعتبر الحل الأول والأسرع، حيث تسعى الأطراف إلى إيجاد حلول توافقية دون اللجوء إلى المحاكم، ويمكن أن تتم إنهاء منازعات العقار عن طريق التفاوض المباشر بين الأطراف أو من خلال الوساطة القانونية. في حال تعذر التوصل إلى تسوية ودية، يتم اللجوء إلى التحكيم العقاري، وهو آلية قانونية متفق عليها بين الأطراف تفادياً للإجراءات القضائية المطولة. ويعد التحكيم وسيلة فعالة، وخصوصاً في النزاعات ذات الطابع التجاري والاستثماري، حيث يتم اختيار محكمين ذوي خبرة للنظر في القضية وإصدار حكم نهائي ملزم لكل الأطراف. وأما في الحالات التي لا يتم فيها التوصل إلى اتفاق، فإن التقاضي أمام المحاكم يصبح الحل الأخير.
أسباب النزاعات العقارية
إنهاء منازعات العقار في المملكة تنشأ نتيجة لعدة أسباب، تتراوح عادةً بين سوء الفهم للعقود وعدم الالتزام بالشروط، أو وجود ثغرات قانونية في الاتفاقيات. ويمكن إرجاع أسباب النزاعات العقارية إلى واحد من البنود التالية:
- عدم وضوح العقود العقارية: فالعقود غير المحددة أو التي تحتوي على ثغرات قانونية تعد من أبرز أسباب النزاعات العقارية، وخاصة حينما يختلف تفسير بعض البنود بين الأطراف.
- التأخير في تنفيذ المشاريع العقارية: وعدم التزام المطورين بمواعيد التسليم المتفق عليها، مما يؤدي إلى نزاعات بين المشترين والمطورين.
- اختلاف تقييم العقارات: فقد تنشأ نزاعات بسبب الفروقات في تقدير قيمة العقارات، حيث تختلف الأسعار بحسب موقع العقار ومواصفاته.
- عدم الالتزام بشروط الدفع: حين يتسبب التأخير في سداد الدفعات المالية أو عدم الالتزام بجدول الدفعات بحدوث نزاعات بين المشترين والبائعين.
- نقص الوعي القانوني لدى الأطراف: وعدم الإلمام بالقوانين واللوائح العقارية.
يمكنك التعرف أيضا على: كم يأخذ وقت تحديث الصك
الجهات المختصة بحل النزاعات العقارية في السعودية
من أجل إنهاء منازعات العقار، توفر المملكة العربية السعودية عدة جهات رسمية مختصة بالنظر في هذه القضايا وضمان العدالة لجميع الأطراف، وتتمثل هذه الجهات في:
- المحاكم العامة والمحاكم التجارية: حيث تتولى المحاكم العامة والقضاة المختصون الفصل في النزاعات العقارية المعقدة التي لا يمكن حلها بالطرق البديلة.
- لجان تسوية المنازعات العقارية: حيث تعد هذه اللجان جزءاً من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وهي مختصة أيضاً ب إنهاء منازعات العقار.
- مركز المصالحة التابع لوزارة العدل: الذي يقدم خدمات الوساطة لحل النزاعات بطرق ودية دون الحاجة إلى التقاضي. التحكيم العقاري: حين يلجأ بعض المستثمرين إلى التحكيم كوسيلة بديلة لفض النزاعات بشكل سريع وفعال.
ما هو المركز السعودي للتحكيم العقاري؟
أوضحت المادة الثانية من النظام الأساسي للمركز السعودي للتحكيم العقاري أن هذا المركز تم إنشائه بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار من أجل إنهاء منازعات العقار ، وبترخيص من اللجنة الدائمة لمراكز التحكيم، ويعد المركز السعودي للتحكيم العقاري أول مركز يتم ترخيصه من قبل تلك اللجنة، بالإضافة إلى كونه المركز الأول من نوعه في المملكة ودول الخليج الذي تم تأسيسيه ومنح ترخيصه بموافقة اللجنة بتاريخ 09/04/1440هـ، ويكون المركز تحت مظلة الهيئة العامة للعقار، ويتمتع بالشخصية المعنوية المستقلة إدارياً ومالياً.
ما هي المرجعية القانونية للمركز السعودي للتحكيم العقاري؟
أكدت المادة الثالثة من النظام الأساسي للمركز السعودي للتحكيم العقاري على أنه تتمثل المرجعية القانونية لتأسيس المركز في كل من:
- نظام التحكيم السعودي و اللائحة التنفيذية لنظام نزع الملكية.
- لائحة قواعد الترخيص لمراكز التحكيم السعودية الصادرة من قبل اللجنة الدائمة لمراكز التحكيم السعودية.
- لائحة المعايير الاسترشادية لتحديد أتعاب المحكمين ومصاريفهم لدى المراكز الصادرة من قبل اللجنة الدائمة لمراكز التحكيم السعودية.
نظام التثمين العقاري الجديد
من أهم التحسينات التي تمت في نظام التثمين العقاري الجديد هي إنشاء الهيئة العامة للتثمين والتي تعمل كجهة موثوقة ومستقلة لتثمين العقارات و إنهاء منازعات العقار. حيث تتمتع الهيئة العامة للتثمين بالاستقلالية في اتخاذ كافة القرارات، والتي تعتمد على أسالبيب عالمية في التثمين العقاري متوافقة مع المعايير العالمية والدولية. وكان الهدف من إنشاء الهيئة هو توحيد كافة الإجراءات المتبعة في تثمين العقار.
ومن ثَم أصبحت عملية التثمين العقاري الحكومي أكثر موضوعية ودقة بعد إنشاء الهيئة العامة للتثمين. فقد تم توحيد النهج المتبع في تحديد قيمة أي عقار. لذلك يمكن للمستثمرين والمشترين الاعتماد بكل اريحية على التقديرات الدقيقة لقيمة العقار التي يرغبون في شرائها.
فضلًا عن أن الهيئة تعمل دوما على تطوير قاعدة البيانات الشاملة التي تحتوي على معلومات موثوقة عن العقارات وقيمتها، وذلك يوفر للمستثمرين سرعة الوصول لمعلومات موثوقة ودقيقة عن العقارات الموجودة بالسوق.
سعر المتر في نزع الملكية
بعد التعرف على كيفية إنهاء منازعات العقار والجهات المختصة فيزداد السؤال حول سعر المتر في نزع الملكية في المملكة العربية السعودية، لذلك هذا سيكون موضوع هذه الفقرة من مقال إنهاء منازعات العقار، ويتم تحديد سعر المتر في نزع الملكية بناءًا على عدة عوامل رئيسية تضمن تحقيق تقييم عادل و منصف للعقارات المنزوعة، وتتمثل هذه العوامل في:
- عند تحديد سعر العقار يتم النظر إلى موقعه الجغرافي.
- يتم احتساب سعر المتر في نزع الملكية للعقار بناءًا على قيمته السوقية السائدة في السوق وقت القيام بنزع الملكية.
- يحدد سعر المتر أيضًا بناءًا على استخدام العقار، حيث العقارات التجارية تكون قيمتها أعلى من العقارات السكنية.
- إذا كان العقار المنزوع ملكيته حديث غالباً ما تكون بنيته التحتية متطورة وبالتالي قيمته تكون أعلى من العقارات الأخرى التي تفتقر إلى ذلك.
- في حالات ارتفاع التضخم أو حدوث تغيرات اقتصادية، قد تتأثر أسعار العقارات بشكل مباشر، مما ينعكس على تقدير سعر المتر.
تعرف علي : نقل ملكية صك عقاري
الأسئلة الشائعة:
ماهي المنازعات العقارية ؟
هي منازعات تنشأ بين طرفين أو أكثر حول ملكية أو حيازة أو استخدام عقار ما . وتتنوع مجالاتها لتشمل:
- نزاعات الملكية: مثل نزاع على ملكية عقار، أو أحقية التصرف فيه، أو وجود حقوق ارتفاق عليه.
- نزاعات الحيازة: مثل التعدي على عقار، أو منع المالك من التصرف في عقاره.
- نزاعات الاستخدام: مثل النزاع حول استخدام عقار معين، أو مخالفة شروط عقد الإيجار.
ماهي مراحل نظر القضية العقارية ؟
- يتقدم أحد طرفي النزاع بدعوى إلى اللجنة موضحًا فيها أسباب الدعوى ومستنداته.
- تقوم اللجنة بإعلان الخصم بموعد الجلسة.
- تعقد اللجنة جلسات للاستماع إلى أطراف النزاع وشاهديهما.
- تصدر اللجنة حكمها في القضية بعد الانتهاء من جميع الإجراءات.
نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل مدونة قانونية في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر:
