الايجار من الباطن في القانون السعودي: مشاكل وحلول قانونية
قضية الإيجار من الباطن في القانون السعودي تعد من المواضيع الهامة التي تشغل بال الكثير من المؤجرين والمستأجرين على حد سواء، خاصةً بعد تطبيق نظام الإيجار الجديد في السعودية. فقد قدم هذا النظام ضوابط واضحة لتنظيم العلاقة بين الأطراف ، مما يسهم في حماية حقوق جميع الأطراف وتقليل النزاعات العقارية. في هذا المقال، سنستعرض مفهوم الايجار من الباطن في القانون السعودي في ضوء القوانين واللوائح السارية بالمملكة.
الايجار من الباطن في القانون السعودي
الإيجار من الباطن هو عقد يُبرم بين مستأجر قائمٍ (المستأجر الأصلي) وبين طرفٍ ثالث (المستأجر من الباطن)، لاستغلال العين المؤجرة (سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية) مقابل مبلغ إيجاري معين، وذلك لفترة زمنية محددة دون نقل الملكية. وقد خضع الايجار من الباطن في القانون السعودي إلى تنظيمات وضوابط وضعتها اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار المصدقة، كما تفرض هذه اللوائح ضرورة موافقة المالك الأصلي كتابيًا على الإيجار من الباطن، وإلا فإن العقد يعتبر باطلاً أو قابلًا للإلغاء. الإيجار من الباطن يتم عبر مستأجر أصلي يملك عقد إيجار قانوني وموثق في منصة “إيجار”، ثم يقوم بتأجير العين لشخص آخر خلال مدة العقد الأصلي أو جزء منه.
يمكنك التعرف أيضا على: صيغة دعوى إثبات ملكية عقار
نظام الإيجار الجديد
أقرّ مجلس الوزراء السعودي نظام الإيجار السعودي بموجب الأمر الملكي رقم (م/32) بتاريخ 7/12/1441هـ (28 يوليو 2020م)، بهدف تنظيم وتطوير سوق الايجار من الباطن في القانون السعودي بما يحقق التوازن وحماية أطراف العلاقة. ويركز النظام على الاتي:
- توثيق العقود عبر منصة “إيجار”، حيث أصبح كل عقد إيجار سكني أو تجاري لا يصدقه النظام غير نافذ قانونيًا.
- وضع آليات واضحة لحل النزاعات بين الأطراف عن طريق اللجان المختصة في الهيئة العامة للعقار أو الجهات القضائية المختصة.
- تنظيم حقوق والتزامات المالك والمستأجر والمستأجر من الباطن، بما يضمن شفافية العلاقة واستقرارها.
شروط لموافقة المالك على الإيجار من الباطن
الايجار من الباطن في القانون السعودي عملية قانونية تتطلب موافقة المالك الأصلي، وتخضع لضوابط محددة في النظام السعودي. لضمان صحة العقد وتجنب النزاعات، يجب استيفاء شروط أساسية تحقق مصالح جميع الأطراف. وتتمثل تلك الشروط في الاتي:
- يجب الحصول على موافقة خطية واضحة من المالك الأصلي قبل إتمام عقد الإيجار من الباطن، وتُعد هذه الخطوة أساسية لتجنب إلغاء العقد لاحقًا.
- لا يجوز للمستأجر من الباطن مخالفة بنود العقد الرئيسي، مثل تغيير الغرض من استخدام العقار أو إجراء تعديلات دون إذن.
- يجب ألا تتجاوز مدة العقد الفرعي المدة المتبقية في العقد الأصلي، وإلا يُعتبر العقد باطلًا.
- يُشترط ألا يؤدي الإيجار من الباطن إلى الإضرار بالمصلحة المالية للمالك أو التسبب في تلف العقار.
- يبقى المستأجر الأصلي مسؤولًا عن التزامات المستأجر من الباطن أمام المالك.
- إذا تضمن العقد الأصلي بندًا يمنع الإيجار من الباطن، فلا يجوز التنازل عن العقار دون تعديل العقد أولًا.
العقوبات المترتبة على مخالفات الإيجار من الباطن
تترتب على مخالفات الايجار من الباطن في القانون السعودي عقوبات قانونية صارمة في المملكة العربية السعودية، حيث يُعتبر هذا النوع من التعاقدات خاضعًا للأنظمة والضوابط التي تحمي حقوق جميع الأطراف. يُلزم القانون المستأجر الأصلي بالحصول على موافقة المالك كتابةً قبل إبرام أي عقد إيجار من الباطن، وفي حال المخالفة، تندرج العقوبات تحت عدة محاور:
- يُعتبر عقد الإيجار من الباطن غير قانوني إذا تم دون موافقة المالك، مما يؤدي إلى بطلانه وحرمان المستأجر من الحقوق المترتبة عليه.
- تفرض الجهات المختصة غرامات مالية على المخالفين، والتي تختلف قيمتها حسب طبيعة المخالفة ومدى تكرارها.
- يتحمل المستأجر الأصلي المسؤولية الكاملة عن أي تلفيات أو مخالفات تحدث في العقار أثناء فترة الإيجار من الباطن.
- يحق للمالك رفع دعوى قضائية للمطالبة بتعويضات عن الأضرار المادية أو المعنوية الناجمة عن المخالفة.
- في حالات المخالفات المتكررة، يحق للمالك طلب إخلاء العقار فورًا دون إنذار مسبق.
يمكنك التعرف أيضا على: نقل ملكية صك عقاري
أبرز مزايا تنظيم الايجار من الباطن في القانون السعودي
يحفظ نظام الايجار من الباطن في القانون السعودي حقوق المالك بابتعاده عن أي شكوى من طرف ثالث، ويضمن حصول المالك على معلومات دقيقة عن الشخص المستأجر النهائي.
لا يعود هناك مجال للاختلاف حول شروط العقد إن وُثق على منصّة “إيجار”؛ حيث تظهر بنود العقد بوضوح لكل من المالك والمستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن.
في حال نشوء أي خلاف، يُمكن للأطراف التوجه إلى لجان فض المنازعات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار (RERA)، معتمدة على بيانات منصّة “إيجار” لتقديم البراهين إلكترونيًا دون الحاجة للانتظار أو تضخيم الإجراءات.
كيفية تسجيل عقد الإيجار إلكترونيًا
كما ذكرنا سابقًا يجب تسجيل عقد الايجار من الباطن في القانون السعودي إلكترونيًا وذلك للحفاظ على الحقوق القانونية لكلا من المؤجر والمستأجر. ويمكن اتباع الخطوات التالية لتسجيل العقد:
- قم بالدخول إلى شبكة (إيجار) .
- قم بتسجيل الدخول على الموقع.
- قم بالضغط على أيقونة (إيجار).
- قم بتسجيل العقد ثم الضغط على التسجيل السريع.
- حدد نوع العقد (عقد عادي أو عقد من الباطن).
- أدخل جميع البيانات المتاحة بالعقد ثم قم بالضغط على (إضافة التفاصيل).
- بعد استكمال جميع البيانات المطلوبة قم بالضغط على كلمة (إرسال).
الأسئلة الشائعة:
كم مدة عقد الإيجار الإلكتروني؟
المدة النظامية الخاصة بعقد الإيجار الإلكتروني تعتمد على اتفاق الطرفان، وفي الأغلب تكون سنة ويمكن تجديدها تلقائيًا أو على حسب الاتفاق الذي تم توثيقه في العقد، مع العلم أن نظام إيجار لا يشترط مدة محددة، لكنه يشترط أن تكون موثقة ومتفق عليها بشكل مسبق ضمن العقد الإلكتروني.
ماذا يعني عقد الإيجار من الباطن؟
هو اتفاق قانوني يتم بموجبه تفويض المستأجر الأصلي جزءًا أو كامل حق الانتفاع بالعقار لطرف ثالث المستأجر من الباطن بموافقة المؤجر. يهدف العقد إلى استغلال العقار دون التنازل عن الملكية أو إنهاء العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي.
هل يمكن للمؤجر رفض طلب الايجار من الباطن في القانون السعودي؟
نعم، يحق للمؤجر رفض طلب الإيجار من الباطن إذا كان يتعارض مع الشروط المتفق عليها في العقد أو إذا كان هناك مبررات قانونية. يجب على المؤجر أن يحدد رفضه بشكل واضح، إما في العقد أو من خلال إشعار كتابي، ويجب أن يكون هذا الرفض ضمن حدود النظام القانوني لضمان عدم المساس بحقوق المستأجر.
نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل مدونة قانونية في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر:
