اشتراط الصيانة على المستأجر من أكثر البنود إثارةً للنزاع في عقود الإيجار السكنية والتجارية داخل المملكة العربية السعودية، لما يترتب عليه من التزامات مالية وقانونية قد تُثقل كاهل أحد الطرفين إذا لم تُحدد بدقة.
ويثور التساؤل بشكل متكرر: هل يحق للمؤجر إلزام المستأجر بالصيانة؟ وما حدود هذا الاشتراط؟ ومتى يكون صحيحًا ومتى يُعد مخالفًا للنظام؟
وقد عالج المنظم السعودي مسألة الصيانة ضمن القواعد العامة لعقود الإيجار، مستندًا إلى مبدأ العدالة العقدية، وحماية التوازن بين التزامات المؤجر والمستأجر، ومنع تحميل أحد الطرفين ما لا يلزمه نظامًا.
يهدف هذا المقال إلى تقديم تحليل قانوني شامل حول اشتراط الصيانة على المستأجر، وبيان مشروعيته، وحدوده، والتمييز بين أنواع الصيانة، مع أمثلة عملية من الواقع القضائي.
اشتراط الصيانة على المستأجر
يقصد بـ اشتراط الصيانة على المستأجر إدراج بند في عقد الإيجار يُلزم المستأجر بتحمل أعمال الصيانة كليًا أو جزئيًا، سواء كانت صيانة تشغيلية بسيطة أو صيانة جوهرية تتعلق بسلامة العقار وبنيته الأساسية.
والأصل في النظام السعودي أن المؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار انتفاعًا كاملاً وصالحًا للغرض المتفق عليه، وهو ما يترتب عليه تحمّل الصيانة الأساسية. إلا أن هذا الأصل ليس من النظام العام، ويجوز الاتفاق على خلافه ضمن حدود معينة، بشرط ألا يؤدي ذلك إلى الإخلال بجوهر عقد الإيجار أو تحميل المستأجر التزامات غير متناسبة.
وبالتالي، فإن اشتراط الصيانة على المستأجر يكون صحيحًا من حيث المبدأ، لكنه يخضع لرقابة القضاء من حيث نوع الصيانة وحدودها وصياغة الشرط.
يمكنك التعرف أيضا على: شروط اثبات ملكية عقار
المواد النظامية ذات الصلة
المادة (409) من نظام المعاملات المدنية السعودي:
- قررت أن المؤجر يلتزم بإجراء الترميمات الضرورية التي يتوقف عليها الانتفاع بالعين المؤجرة، ما لم يُتفق على غير ذلك.
التفسير المبسط
الأصل أن الصيانة الجوهرية على المالك، لكن يجوز الاتفاق على نقل بعض التزامات الصيانة إلى المستأجر بشرط الوضوح وعدم التعسف.
مثال واقعي
نص عقد إيجار تجاري على أن “جميع أعمال الصيانة على المستأجر”، وعند حدوث تلف في الهيكل الإنشائي، قضت المحكمة بعدم صحة تحميل المستأجر هذه الصيانة، لكونها صيانة جوهرية لا يجوز نقلها بصيغة عامة ومطلقة.
ترميم العقار مسؤولية المالك أم المستأجر
يُعد ترميم العقار من أكثر المسائل التي يثور حولها النزاع عند تطبيق اشتراط الصيانة على المستأجر، والتمييز هنا يكون بين نوعين رئيسيين من الترميم:
- الترميم الجوهري: وهو ما يتعلق بسلامة المبنى أو أجزائه الأساسية.
- الترميم غير الجوهري: وهو ما ينتج عن الاستعمال المعتاد.
والقاعدة المستقرة أن الترميمات الجوهرية تظل من مسؤولية المالك، حتى لو ورد شرط عام يُحمّل المستأجر الصيانة، ما لم يكن هناك اتفاق صريح ومحدد يبيّن نوع الصيانة المنقولة للمستأجر.
المواد النظامية ذات الصلة
المادة (410) من نظام المعاملات المدنية:
- أوجبت على المؤجر ضمان صلاحية العين المؤجرة للانتفاع المقصود طوال مدة العقد.
التفسير المبسط
أي خلل يمنع الانتفاع بالعقار أو ينقصه نقصًا جوهريًا يبقى على عاتق المالك.
مثال واقعي
مستأجر سكني طالب المؤجر بإصلاح تشققات إنشائية في السقف، دفع المؤجر بوجود اشتراط الصيانة على المستأجر، إلا أن المحكمة ألزمت المالك بالإصلاح باعتباره ترميمًا جوهريًا.
من يتحمل تكلفة صيانة والترميم
تحديد من يتحمل تكلفة الصيانة يخضع لمعيارين رئيسيين:
- طبيعة الصيانة
- نصوص العقد
فالصيانة التشغيلية البسيطة (كإصلاح المفاتيح، الأفياش، السباكة الخفيفة) غالبًا ما تُحمّل على المستأجر، خاصة إذا ورد نص صريح بذلك.
أما الصيانة الكبرى (كالشبكات الرئيسية، الأسقف، الجدران الحاملة)، فتقع على المالك.
ويُعد اشتراط الصيانة على المستأجر صحيحًا فقط إذا كان محددًا وواضحًا، أما الصياغات العامة الفضفاضة فتُفسر لصالح المستأجر.
المواد النظامية ذات الصلة
المادة (412) من نظام المعاملات المدنية:
- قررت أن الشروط العقدية تُفسر بما يحقق العدالة، ولا يُفهم منها التنازل عن الحقوق الجوهرية إلا بنص صريح.
مثال واقعي
عقد إيجار نص على “تحمل المستأجر صيانة الأدوات الداخلية”، وعند تعطل شبكة الكهرباء الرئيسية، رفضت المحكمة تحميل المستأجر التكلفة، لكونها خارج نطاق الصيانة المتفق عليها.
الشروط النظامية لصحة اشتراط الصيانة على المستأجر في عقد الإيجار
لا يكون اشتراط الصيانة على المستأجر صحيحًا ومنتجًا لآثاره القانونية أمام القضاء إلا إذا استوفى مجموعة من الشروط النظامية التي تهدف إلى منع التعسف وحماية جوهر العلاقة الإيجارية، وقد استقر التطبيق القضائي على أن أي إخلال بهذه الشروط قد يؤدي إلى إبطال الشرط دون المساس ببقية العقد.
1. أن يكون شرط الصيانة مكتوبًا وصريحًا
يشترط أن يرد اشتراط الصيانة على المستأجر في عقد الإيجار كتابةً وبعبارات واضحة، إذ لا يُعتد بالاتفاقات الشفوية أو العبارات المحتملة في تحميل المستأجر التزامات مالية.
2. تحديد نوع الصيانة بدقة ووضوح
يجب أن يبيّن الشرط ما إذا كانت الصيانة المقصودة تشغيلية بسيطة أم صيانة معينة لأجزاء محددة، لأن الصياغات العامة تُفسر غالبًا لصالح المستأجر.
3. عدم شمول الصيانة الجوهرية إلا بنص خاص ومحدد
الأصل أن الصيانة الجوهرية (الهيكل، الأسقف، الجدران الحاملة، الشبكات الرئيسية) تقع على عاتق المالك، ولا يجوز نقلها إلى المستأجر إلا بنص صريح ومحدد لا يحتمل اللبس.
4. ألا يخل الشرط بجوهر الانتفاع بالعقار
إذا أدى اشتراط الصيانة على المستأجر إلى تحميله أعباء تمنعه من الانتفاع بالعقار أو تُفرغ العقد من مضمونه، جاز للمحكمة إبطال الشرط لمخالفته مقتضى العقد.
المستندات المطلوبة لإثبات أو منازعة اشتراط الصيانة على المستأجر
يُعد توفّر المستندات المؤيدة عنصرًا أساسيًا عند النزاع حول اشتراط الصيانة على المستأجر، سواء لإثبات صحة الشرط أو للطعن عليه، وتعتمد المحاكم بدرجة كبيرة على هذه المستندات للفصل في النزاع، ومن أبرزها:
1. عقد الإيجار الأصلي
وهو المرجع الأول لتحديد ما إذا كان شرط الصيانة موجودًا، وصياغته، وحدوده، ومدى، وضوحه.
2. بنود الصيانة الواردة في العقد
ويُفضّل إبراز البند محل النزاع مستقلًا، خاصة إذا كان العقد طويلًا أو يحتوي على عدة التزامات متشابكة.
3. تقارير فنية معتمدة (عند وجود نزاع)
تلجأ المحاكم في كثير من الحالات إلى التقارير الفنية لتحديد طبيعة الصيانة: هل هي تشغيلية أم جوهرية، وهل تدخل ضمن نطاق اشتراط الصيانة على المستأجر أم لا.
4. فواتير الصيانة أو عروض الأسعار
تُستخدم لإثبات قيمة الصيانة ونوعها، ومدى تناسبها مع الالتزام المفروض على المستأجر.
5. المراسلات المتبادلة بين الطرفين
كالخطابات أو الرسائل أو الإشعارات التي تُظهر موقف كل طرف من الصيانة، وقد تُعد قرائن مهمة في تقدير المحكمة.
خطوات التعامل النظامي مع نزاع اشتراط الصيانة على المستأجر
عند نشوء خلاف حول اشتراط الصيانة على المستأجر، يُنصح باتباع خطوات منهجية تضمن حفظ الحقوق وتقليل فرص رفض المطالبة، وذلك على النحو الآتي:
1. مراجعة بند الصيانة في عقد الإيجار بدقة
يجب تحليل صياغة الشرط لمعرفة مدى شموله لنوع الصيانة محل النزاع، وهل هو محدد أم عام.
2. تحديد نوع الصيانة محل الخلاف
يتم التمييز بين صيانة تشغيلية ناتجة عن الاستعمال، وصيانة جوهرية تتعلق بسلامة العقار، لأن هذا التكييف هو الأساس في تحديد المسؤولية.
3. الاستعانة بتقرير فني عند الحاجة
التقرير الفني يُعد من أقوى وسائل الإثبات لتحديد طبيعة العطل والمسؤول عنه نظامًا.
4. توجيه مطالبة كتابية للطرف المختص
يُفضل توجيه مطالبة رسمية للطرف المسؤول عن الصيانة وفق العقد، لإثبات حسن النية قبل اللجوء للقضاء.
5. محاولة التسوية الودية
كثير من نزاعات اشتراط الصيانة على المستأجر تُحل وديًا عند وضوح الموقف النظامي، مما يوفر الوقت والجهد.
6. رفع الدعوى عند تعذر الحل
إذا فشلت التسوية، يتم رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة، مع إرفاق المستندات والتقارير الداعمة.
7. تنفيذ الحكم وفق ما تقرره المحكمة
بعد صدور الحكم، يُنفذ وفق منطوقه، سواء بإلزام أحد الطرفين بالصيانة أو برد التكاليف أو إبطال الشرط محل النزاع.
نصائح قانونية مهمة قبل الموافقة على اشتراط الصيانة على المستأجر
يمثل اشتراط الصيانة على المستأجر بندًا حساسًا في عقود الإيجار، وقد يكون سببًا مباشرًا للنزاعات القضائية إذا لم يُصغ بعناية أو فُهم على نحو غير دقيق.
فيما يلي مجموعة من النصائح القانونية العملية المستخلصة من التطبيق القضائي، والمهيأة لمحركات البحث، لضمان سلامة هذا الاشتراط وحماية حقوق الطرفين:
1. لا تقبل بصياغة عامة أو مطلقة لشرط الصيانة
العبارات الفضفاضة مثل “جميع أعمال الصيانة على المستأجر” تُعد من أكثر أسباب النزاع، وغالبًا ما تُفسر قضائيًا لصالح المستأجر، لذلك يجب تحديد نطاق الصيانة بدقة.
2. ميّز بوضوح بين الصيانة التشغيلية والصيانة الجوهرية
الصيانة الناتجة عن الاستعمال المعتاد تختلف عن الصيانة المتعلقة بسلامة المبنى، ولا يجوز الخلط بينهما عند تطبيق اشتراط الصيانة على المستأجر.
3. راجع أثر الشرط على جوهر الانتفاع بالعقار
إذا كان الشرط يحمّل المستأجر أعباء مالية كبيرة تمنعه من الانتفاع بالعقار، فقد يُعد مخالفًا لمقتضى عقد الإيجار ويُحكم ببطلانه.
4. احتفظ دائمًا بالمراسلات والفواتير والتقارير
توثيق الوقائع والمطالبات خطوة أساسية لحماية الموقف القانوني عند النزاع حول اشتراط الصيانة على المستأجر.
5. لا تتعجل تنفيذ الصيانة قبل تحديد المسؤولية نظامًا
قيام أحد الطرفين بالصيانة دون اتفاق أو توجيه مطالبة قد يحرمه من المطالبة بالتعويض لاحقًا.
6. استخدم التقارير الفنية عند الخلاف
الرأي الفني المحايد يُعد من أقوى وسائل الإثبات في تحديد طبيعة الصيانة ومن يتحملها.
7. استعن بمحامٍ مختص قبل التوقيع أو عند النزاع
الاستشارة القانونية المسبقة تساعد على صياغة شرط صيانة متوازن، أو تقييم الموقف النظامي بدقة عند نشوء الخلاف، وتجنب الدخول في نزاع طويل ومكلف.
يمكنك التعرف أيضا على: كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار
ختاما، إن مسألة اشتراط الصيانة على المستأجر لا تتعلق بمجرد بند شكلي في عقد الإيجار، بل تمس جوهر العلاقة التعاقدية والتوازن بين حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر، وقد أظهر التطبيق القضائي أن كثيرًا من النزاعات الإيجارية كان سببها صياغة غير دقيقة لشرط الصيانة، أو تحميل أحد الطرفين التزامات تتجاوز ما يسمح به النظام.
ومن هنا، فإن التعامل المهني مع اشتراط الصيانة على المستأجر— سواء عند صياغة عقد الإيجار، أو عند تفسير بند الصيانة، أو عند نشوء نزاع حول الترميم والتكاليف — يُعد عاملًا حاسمًا في حماية الحقوق وتفادي النزاعات القضائية المطوّلة.
إذا كنت مؤجرًا أو مستأجرًا وتحتاج إلى مراجعة بند الصيانة في عقد الإيجار، أو ترغب في التأكد من سلامة اشتراط الصيانة على المستأجر وفق الأنظمة السعودية، فإن فريقنا القانوني المتخصص في القضايا الإيجارية والعقارية جاهز لمساعدتك.
تواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني للحصول على استشارة قانونية موثوقة، وصياغة احترافية لعقود الإيجار، وتمثيل قانوني فعّال أمام الجهات القضائية، بما يضمن حماية مصالحك على أسس نظامية سليمة.
أسئلة شائعة
هل يجوز للمؤجر خصم تكاليف الصيانة من التأمين مباشرة؟
يجوز ذلك فقط إذا كانت الصيانة داخلة ضمن اشتراط الصيانة على المستأجر المنصوص عليها صراحة في العقد، وثبت أن التلف ناتج عن استعماله أو تقصيره، وإلا فلا يحق الخصم دون مسوغ نظامي.
هل يختلف حكم اشتراط الصيانة على المستأجر في العقود التجارية عن السكنية؟
نعم، العقود التجارية تتمتع بمرونة أكبر في توزيع التزامات الصيانة، بينما تخضع العقود السكنية لرقابة أشد حمايةً للمستأجر، خاصة فيما يمس سلامة العقار وصلاحيته للسكن.
هل يُعد قبول المستأجر بالعقد موافقة نهائية على جميع بنود الصيانة؟
ليس بالضرورة، فالمحكمة تملك سلطة تقدير مدى عدالة الشرط، وقد تقضي بعدم نفاذ شرط الصيانة إذا ثبت تعسفه أو مخالفته لمقتضى عقد الإيجار، رغم توقيع المستأجر عليه.
هل يمكن تعديل شرط الصيانة أثناء سريان عقد الإيجار؟
لا يجوز تعديل شرط الصيانة إلا باتفاق الطرفين كتابةً، وأي تعديل أحادي لا يُعتد به نظامًا ولا يترتب عليه أثر قانوني.
هل يتحمل المستأجر صيانة الأعطال الناتجة عن قدم العقار؟
الأعطال الناتجة عن تقادم المبنى أو انتهاء عمره الافتراضي لا تُعد من مسؤولية المستأجر، حتى مع وجود شرط صيانة عام، ما لم يُنص على ذلك صراحة وبوضوح شديد.
هل يجوز للمستأجر الامتناع عن دفع الإيجار بسبب عدم الصيانة؟
لا يجوز الامتناع عن السداد من تلقاء النفس، لكن يحق للمستأجر اللجوء للقضاء أو الجهات المختصة للمطالبة بالصيانة أو التعويض، وفق الإجراءات النظامية.
هل يُشترط وجود محضر استلام يحدد حالة العقار عند بداية الإيجار؟
لا يُشترط نظامًا، لكنه يُعد من أقوى وسائل الإثبات عند النزاع حول الصيانة، ويساعد المحكمة في تحديد المسؤولية بدقة.
هل يؤثر اشتراط الصيانة على المستأجر على قيمة الأجرة أو التزامات أخرى؟
قد تأخذ المحكمة اشتراط الصيانة في الاعتبار عند تقدير العدالة العقدية، خاصة إذا تبين أن الأجرة لا تتناسب مع الأعباء المفروضة على المستأجر.
نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل مدونة قانونية في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر
