في سوق العقارات المتسارع في المملكة العربية السعودية، يكثر التساؤل حول شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري، خاصةً في ظل اعتماد الكثير من المواطنين على التمويل العقاري من البنوك أو صندوق التنمية العقارية. وتُعد هذه العملية من الإجراءات القانونية الحساسة التي تتطلب مراعاة شروط وضوابط دقيقة لحفظ حقوق كافة الأطراف: البائع، المشتري، والجهة الممولة.
في هذا المقال، نستعرض بالتفصيل شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري في السعودية، مع توضيح الإجراءات النظامية، والاستثناءات، ونموذج الاتفاق، وآلية فك الرهن العقاري.
شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري
تُعتبر عملية نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري من العمليات الممكنة قانونيًا في السعودية، ولكنها مشروطة بعدد من الضوابط والقيود، أبرزها:
1. موافقة الجهة الممولة (البنك العقاري أو صندوق التنمية العقارية)
لا يمكن نقل ملكية العقار دون الحصول على موافقة رسمية من الجهة التي تم رهن العقار لصالحها. ويشترط في معظم الحالات أن يكون الطرف المشتري مؤهلًا ماليًا لتحمل الالتزامات المرتبطة بالعقار.
يمكنك التعرف أيضا على: إصدار وكالة إلكترونية
2. سداد جزء من الرهن أو تحويل الدين
في بعض الحالات، يُشترط سداد نسبة معينة من قيمة القرض العقاري قبل السماح بنقل الملكية، أو أن يقوم المشتري بتحويل الدين باسمه لدى البنك العقاري وفقًا للضوابط المعتمدة.
3. عدم وجود قضايا أو نزاعات على العقار
لا يمكن نقل ملكية العقار إذا كان محل نزاع قضائي، أو عليه حجز تنفيذي من الجهات القضائية أو التنفيذية.
4. إرفاق المستندات الرسمية
مثل الصك العقاري، الهوية الوطنية، العقد المبرم بين الطرفين، وشهادة السداد من البنك العقاري أو خطاب الموافقة على التنازل أو البيع.
5. أن يكون العقار ضمن نطاق نقل الملكية المسموح بها نظاميًا
بعض المشاريع الإسكانية أو العقارات التي تم تمويلها بشروط دعم حكومي قد تكون غير قابلة للنقل قبل مضي فترة زمنية معينة أو دون إذن خاص.
إجراءات نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري
بعد استيفاء شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري، يتم اتباع سلسلة من الإجراءات الإدارية والقانونية لنقل الملكية رسميًا:
1. تقديم طلب إلى البنك العقاري أو الجهة الممولة
يتقدم البائع والمشتري بطلب مشترك لطلب الموافقة على بيع العقار المرهون أو التنازل عنه، مرفقًا بالمستندات الداعمة.
2. تقييم العقار من قبل جهة معتمدة
غالبًا ما تطلب الجهة الممولة تقييمًا رسميًا لقيمة العقار من جهة تقييم عقاري معتمدة لتحديد ما إذا كان المشتري مؤهلًا لضمان الدين.
3. تحويل التمويل باسم المشتري (إن لزم)
يتم تحويل القرض القائم على العقار إلى اسم المشتري، ويتم إصدار عقد تمويل جديد بناءً على حالته الائتمانية.
4. إصدار خطاب فك الرهن الجزئي أو الموافقة على نقل الملكية
في حالة تحويل القرض، يصدر البنك العقاري خطابًا بالموافقة على نقل الملكية، وهو ما يُستخدم في منصة “إفراغ” الإلكترونية لإتمام العملية.
5. إتمام عملية الإفراغ العقاري عبر وزارة العدل
يتم تسجيل نقل الملكية رسميًا من خلال منصة “ناجز” التابعة لوزارة العدل، بعد تقديم كافة المستندات وسداد الرسوم النظامية.
وبذلك نكون قد تعرفنا على كامل شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري.
نقل ملكية عقار مرهون للبنك الراجحي
شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك الراجحي يخضع لذات المبادئ العامة، مع وجود بعض الخصوصية في إجراءات البنك، وأبرزها:
- يتطلب البنك الراجحي دراسة أهلية المشتري الجديد، بما في ذلك تحليل راتبه، التزاماته البنكية، وسجله الائتماني عبر “سمة”.
- يُشترط غالبًا موافقة المشتري على تحويل راتبه إلى حساب البنك كضمان للتمويل الجديد.
- بعد الموافقة، يتم تحويل العقد إلى “بيع بالتقسيط” أو “إجارة منتهية بالتمليك” حسب نوع التمويل.
- بعد إنهاء الإجراءات الداخلية، يتم إصدار خطاب من البنك بالموافقة على الإفراغ، ويُستكمل نقل الملكية عبر الجهات الرسمية.
ويُعتبر بنك الراجحي من أكثر البنوك تعاونًا في هذا الجانب، خاصة عند توفر مبررات قوية للبيع مثل الانتقال إلى مدينة أخرى أو تبديل السكن.
نموذج اتفاقية بيع عقار مرهون
لضمان حفظ حقوق الطرفين في حال بيع عقار مرهون، يتم عادة صياغة نموذج اتفاقية بيع عقار مرهون، كما يُوثق عند كاتب عدل أو عبر منصة “نافذ” للعقود الإلكترونية.
اتفاقية بيع عقار مرهون
في هذا اليوم الموافق //14هـ،
والموافق بالتاريخ الميلادي //20__م،
تم الاتفاق بين الأطراف التالية، وهم بكامل أهليتهم الشرعية والقانونية:
أولًا: الطرف الأول (البائع)
الاسم: ____________________________
رقم الهوية الوطنية: ____________________
العنوان: __________________________
ثانيًا: الطرف الثاني (المشتري)
الاسم: ___________________________
رقم الهوية الوطنية: ____________________
العنوان: __________________________
ثالثًا: الطرف الثالث (الجهة الممولة)
اسم البنك/الصندوق: ____________________
رقم عقد الرهن: ______________________
تاريخ عقد الرهن: _____________________
التمهيد
حيث إن البائع يملك العقار الموضح وصفه لاحقًا والمُرهن لصالح الجهة الممولة المذكورة أعلاه، وحيث رغب البائع في بيع العقار، ورغب المشتري في شراء العقار مع تحمّل الالتزامات المرتبطة بالرهن؛ وحيث أصدرت الجهة الممولة موافقتها على نقل ملكية العقار المرهون بموجب خطابها رقم () وتاريخ ()، فقد اتفق جميع الأطراف على إبرام هذه الاتفاقية وفق الشروط والأحكام التالية:
المادة الأولى: تعريف العقار
يقرّ البائع بأن العقار محل هذه الاتفاقية هو:
رقم الصك: ____________________
الموقع: ______________________
المساحة: _____________________
الحدود والأطوال: ________________
المادة الثانية: قيمة البيع
تم الاتفاق على بيع العقار بقيمة إجمالية قدرها (__________) ريال سعودي، يلتزم المشتري بسدادها وفق الآلية التالية:
دفعة مقدمة للبائع قدرها (__________) ريال سعودي عند التوقيع.
تحويل الرصيد المتبقي من القرض العقاري إلى اسم المشتري.
المادة الثالثة: التزامات البائع
يلتزم البائع بتسليم جميع المستندات الأصلية الخاصة بالعقار.
يتعهد البائع بإخلاء العقار من الشواغل خلال (___) أيام من تاريخ الإفراغ.
يضمن البائع سلامة ملكية العقار وخلوّه من أي نزاعات أو حجوزات قضائية.
المادة الرابعة: التزامات المشتري
يلتزم المشتري بسداد دفعة المقدمة وتحويل التمويل باسمه.
يتعهد المشتري باستيفاء شروط الجهة الممولة لإكمال نقل الرهن.
يلتزم المشتري بسداد أي رسوم حكومية خاصة بنقل الملكية.
المادة الخامسة: موافقة الجهة الممولة
يُشترط لصحة هذه الاتفاقية إصدار خطاب الموافقة النهائي من الجهة الممولة، وفي حال عدم الموافقة يُعد العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون أي مسؤولية.
المادة السادسة: الإفراغ ونقل الملكية
يتعهد الطرفان بإتمام الإفراغ الرسمي لدى وزارة العدل (منصة ناجز) خلال (___) يومًا من تاريخ استلام خطاب الموافقة، وتسجيل العقار باسم المشتري.
المادة السابعة: الضمانات والتعهدات
يضمن البائع خلوّ العقار من أي مطالبات مالية أو حقوق ارتفاق غير معلنة.
يقرّ المشتري بمعاينته العقار وقبوله بحالته الراهنة.
يلتزم الطرفان بعدم نقل أي معلومات سرية تخص الاتفاقية لطرف ثالث.
المادة الثامنة: الحوادث الطارئة والقوة القاهرة
في حال وقوع قوة قاهرة تحول دون تنفيذ أيٍ من التزامات الطرفين، يتم تعليق التنفيذ لحين زوال السبب دون ترتيب أي تعويضات.
المادة التاسعة: فسخ الاتفاقية
يجوز لأي طرف فسخ الاتفاقية في حال إخلال الطرف الآخر جوهريًا بالتزاماته وبعد إنذاره خطيًا ومنحه مهلة (30) يومًا للتصحيح.
المادة العاشرة: القانون والاختصاص
تخضع هذه الاتفاقية لأنظمة المملكة العربية السعودية، ويختص ديوان المظالم/المحكمة العامة في (__________) بالفصل في أي نزاع.
المادة الحادية عشرة: نسخ الاتفاقية
حُرّرت هذه الاتفاقية من ثلاث نسخ أصلية، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها، ونسخة تحفظ لدى الجهة الممولة.
التوقيع
البائع: __________________
التاريخ: //20__
المشتري: ________________
التاريخ: //20__
ممثل الجهة الممولة: __________
التاريخ: //20__
كيف افك الرهن العقاري
بالإضافة إلى أهمية معرفة شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري من الضروري معرفة كيفية فك الرهن العقاري حيث يعتمد على نوع الرهن وقيمته، ولكن بشكل عام يتم فك الرهن وفق الآتي:
- سداد كامل قيمة التمويل المتبقي: ويتم ذلك عبر سداد المبلغ المتبقي دفعة واحدة أو من خلال جدولة معينة متفق عليها مع البنك.
- طلب شهادة إخلاء طرف أو خطاب فك الرهن: بعد السداد، يقدم البنك خطابًا رسميًا بفك الرهن، يُستخدم لإلغاء القيد من سجل العقار.
- تحديث بيانات الصك العقاري عبر وزارة العدل: يتم إزالة الرهن إلكترونيًا عبر تحديث بيانات الصك في منصة “ناجز”، أو من خلال مراجعة كتابة العدل.
- في حال تمويل صندوق التنمية العقارية: يتم رفع طلب إلى الصندوق للحصول على “خطاب إخلاء طرف”، وغالبًا ما يستغرق الأمر بضعة أيام عمل.
من المهم معرفة أن العقار المرهون لا يمكن التصرف فيه بحرية (بيع – هبة – رهن جديد) إلا بعد فك الرهن العقاري رسميًا.
الوثائق اللازمة لفك الرهن
ضمن شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري في السعودية، يُعد فك الرهن العقاري خطوة أساسية، خاصة إذا كان العقار لا يزال مرهونًا لدى البنك العقاري أو أحد البنوك الأخرى مثل بنك الراجحي أو البنك الأهلي. ولإتمام هذه الخطوة بنجاح، يجب توفير مجموعة من الوثائق الرسمية المطلوبة من قبل الجهات المختصة، مثل وزارة العدل ومنصة “ناجز”، لضمان استيفاء كافة المتطلبات النظامية.
فيما يلي الوثائق اللازمة لفك الرهن:
أولاً: الوثائق الشخصية
- صورة من الهوية الوطنية لصاحب العقار (المالك).
- رقم الآيبان البنكي لصاحب العقار (بعض الجهات تطلبه لإيداع المبالغ إن وُجدت).
- العنوان الوطني المحدث.
ثانيًا: مستندات العقار
- صك الملكية الأصلي للعقار (الصك الإلكتروني أو ورقي مع تحديثه).
- بيانات العقار من حيث رقم الصك، رقم القطعة، المخطط، والموقع.
- رخصة البناء (إن طُلبت).
ثالثًا: مستندات من الجهة المموِّلة (البنك/الصندوق)
- خطاب من البنك العقاري/الجهة المموِّلة يفيد بإتمام سداد القرض بالكامل.
- يُسمى أحيانًا “خطاب إبراء الذمة” أو “خطاب فك الرهن”.
- نسخة من عقد الرهن أو بيانات التمويل المسبق.
رابعًا: خطوات إلكترونية داعمة
- التقديم على خدمة فك الرهن عبر منصة “ناجز” التابعة لوزارة العدل.
- إرفاق الوثائق أعلاه في الطلب.
- في حال وجود وكيل شرعي: تقديم وكالة سارية المفعول توضح صلاحياته بفك الرهن.
يمكنك التعرف أيضا على: كم ياخذ وقت تحديث الصك
خامسًا: في حال كان الرهن مشتركًا أو موروثًا
- صك حصر الورثة (إذا كان أحد الملاك متوفى).
- إثبات موافقة جميع الورثة على فك الرهن (إن لزم).
- إثبات سداد كامل التمويل من طرف الورثة أو المالك الجديد.
ختاما، تُعد شروط نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري من المواضيع القانونية المهمة التي يجب على كل من يرغب في بيع أو شراء عقار ممول عقاريًا أن يحيط بها علمًا. فبين الشروط النظامية، والموافقات البنكية، ونموذج الاتفاق القانوني، هناك العديد من الخطوات والإجراءات التي تهدف إلى ضمان الحقوق وتسهيل المعاملات العقارية في إطار من الشفافية والثقة.
أسئلة شائعة
هل يمكنني بيع منزل مرهون للبنك العقاري؟
نعم، يمكن بيع المنزل المرهون للبنك العقاري بشرطين رئيسيين:
- الحصول على موافقة رسمية من البنك العقاري أو الجهة الممولة بالسماح بنقل الملكية.
- وجود اتفاقية ثلاثية بين البائع والمشتري والبنك، تُحدد كيفية سداد القرض المتبقي، سواء بتحويله إلى المشتري أو سداده بالكامل قبل الإفراغ.
تُعد هذه الحالة شائعة ويتم التعامل معها وفق نظام “البيع مع الرهن القائم” أو “البيع بشرط نقل الالتزام التمويلي”.
ما هي الرسوم المتعلقة بنقل ملكية العقار المرهون؟
تشمل الرسوم التي قد تُطبّق عند نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري ما يلي:
- رسوم الإفراغ العقاري الإلكتروني عبر منصة “ناجز”: غالبًا تكون مجانية لأول مرة، وقد تطبّق رسوم رمزية لاحقًا.
- رسوم تحديث الصك أو إصدار صك إلكتروني (إن وُجد).
- رسوم التقييم العقاري إن طلبتها الجهة الممولة.
- ضريبة التصرفات العقارية (5٪ من قيمة البيع، يُعفى منها العقار الأول للمواطن بشروط محددة).
- رسوم البنك عند طلب خطاب فك الرهن أو رسوم نقل التمويل (إن طُبّقت).
ملاحظة: تختلف الرسوم حسب نوع البنك ونوع العقار (سكني – تجاري).
نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل مدونة قانونية في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر:
