يُعَدُّ حق الشفعة من المفاهيم القانونية البارزة التي تهدف إلى حماية حقوق الشركاء في الملكية المشتركة، ومنع دخول أطراف غريبة قد تؤثر على استقرار تلك الملكية، في المملكة العربية السعودية، يُنظَّم هذا الحق وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية والأنظمة المعمول بها.
في هذا المقال، سنتناول بالتفصيل نظام الشفعة في السعودية، مع التركيز على هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة، ومدى اعتراف القانون السعودي بهذا الحق، وشروطه، وأركانه، بالإضافة إلى المواد القانونية ذات الصلة.
نظام الشفعة في السعودية
يستند نظام الشفعة في المملكة العربية السعودية إلى مبادئ الشريعة الإسلامية، حيث يُمنح الشريك في ملكية عقارية مشتركة الحق في شراء الحصة المباعة لشريك آخر قبل أن تُباع لشخص ثالث.
يهدف هذا النظام إلى الحفاظ على وحدة الملكية وتجنب تفتيتها، مما يسهم في استقرار المعاملات العقارية ويمنع النزاعات المحتملة بين الشركاء. وفي إطار مقالنا سوف نجيب على تساؤل هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة.
يمكنك التعرف أيضا على: تقسيم تركة دليل عملي لتوزيع الميراث
هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة
وللتساؤل حول هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة؟ فـ نعم، حيث يُعترف به كحق مشروع للشركاء في الملكية المشتركة، حيث يُمكن للشريك ممارسة هذا الحق عند بيع حصة شائعة في عقار مشترك، مما يسمح له بشراء هذه الحصة بنفس الشروط المتفق عليها مع المشتري الخارجي.
كما يهدف ذلك إلى حماية مصالح الشركاء ومنع دخول أطراف قد تؤثر على استقرار الملكية المشتركة.
أهمية الشفعة
تكمن أهمية الشفعة في كونها وسيلة للحفاظ على استقرار الملكيات المشتركة، خصوصًا في ظل مجتمع يعتمد على التماسك الأسري والقبلي مثل المجتمع السعودي.
وبالرغم من أن النظام السعودي لم يصدر حتى الآن قانونًا مستقلًا حديثًا خاصًا بالشفعة، فإن التنظيمات القائمة المستمدة من الشريعة الإسلامية تؤدي دورها بكفاءة وتراعي مصلحة الأطراف كافة.
إثبات حق الشفعة
لإثبات حق الشفعة، يجب على الشريك الراغب في ممارسة هذا الحق تقديم طلب رسمي يُعبِّر فيه عن رغبته في شراء الحصة المباعة.
يجب أن يتضمن هذا الطلب تفاصيل الصفقة الأصلية، بما في ذلك سعر البيع والشروط المتفق عليها.
يُفضَّل تقديم هذا الطلب خلال فترة زمنية محددة بعد علم الشريك بالبيع، لضمان عدم سقوط الحق بسبب التأخير.
أركان الشفعة
عد الإجابة على تساؤل هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة نرى أنه تتضمن أركان الشفعة ما يلي:
- الشفيع: الشريك الذي يرغب في ممارسة حق الشفعة.
- المشفوع منه: المشتري الجديد للحصة المباعة.
- المشفوع فيه: الحصة المباعة من العقار المشترك.
- الصيغة: الإجراءات القانونية والإعلانات المطلوبة لممارسة حق الشفعة.
مبطلات الشفعة
وبعد معرفة هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة، فـ هناك حالات تسقط فيها حق الشفعة ايضا، منها:
- التأخير في ممارسة الحق: عدم تقديم طلب الشفعة خلال الفترة الزمنية المحددة.
- تنازل الشفيع عن حقه: إذا تنازل الشريك صراحةً أو ضمنيًا عن حقه في الشفعة.
- بيع الحصة لشريك آخر: في بعض الحالات، إذا تم البيع لشريك آخر في الملكية المشتركة.
قانون الشفعة الجديد
لم تصدر المملكة العربية السعودية قانونًا جديدًا خاصًا بحق الشفعة حتى تاريخ إعداد هذا المقال في عام 2025، لا تزال الأحكام المستمدة من الشريعة الإسلامية والأنظمة القائمة تُنظِّم هذا الحق.
ميزات حق الشفعة في القانون السعودي
يتميز حق الشفعة في القانون السعودي بالآتي:
- حماية حقوق الشركاء: يُمكِّن الشركاء من الحفاظ على استقرار الملكية المشتركة.
- تطبيق مبادئ الشريعة الإسلامية: يتوافق مع الأحكام الشرعية التي تهدف إلى تحقيق العدالة والمصلحة العامة.
- المرونة في التطبيق: يُتيح للشركاء فرصة ممارسة حقهم بناءً على ظروفهم واحتياجاتهم.
شروط حق الشفعة في القانون السعودي
لممارسة حق الشفعة، يجب توافر الشروط التالية:
- وجود ملكية مشتركة: يجب أن يكون هناك شراكة في ملكية العقار.
- بيع حصة شائعة: أن يتم بيع حصة شائعة في العقار المشترك.
- إعلان الرغبة في الشفعة: يجب على الشفيع إعلان رغبته في ممارسة الحق خلال الفترة المحددة.
- القدرة على دفع الثمن: يجب أن يكون الشفيع قادرًا على دفع ثمن الحصة المباعة بنفس الشروط.
المادة 937 من قانون الشفعة
تنص المادة 937 على أنه إذا تنافس الشفعاء من فئة واحدة، يكون استحقاق الشفعة لكل منهم بنسبة نصيبه. وإذا استوفى المشتري شروط المادة السابقة، يُفضَّل على غيره من أفراد فئته أو من فئة أدنى، لكن إذا كان هؤلاء الآخرون من طبقة أعلى، فإنهم يسبقونه.
المادة 938 من قانون الشفعة
وفقًا للمادة 938، إذا اشترى شخص عينًا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تُعلن أي رغبة في أخذ الشفعة أو قبل تسجيل هذه الرغبة، فلا يجوز أخذ الشفعة إلا من المشتري الثاني ووفقًا للشروط الواردة.
المادة 939 من قانون الشفعة
تُشير المادة 939 إلى أن حق الشفعة لا يجوز التنازل عنه قبل ثبوت سببه، ولا يسقط إلا بعد ثبوت الحق وقيام سببه.
في ضوء ما سبق، يمكننا القول بأن حق الشفعة يُعد من الحقوق القانونية الأصيلة في النظام العقاري السعودي، ويُؤكد ذلك الرد الواضح على السؤال المحوري: هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة ؟ والإجابة نعم، إذ يعترف به كوسيلة فعّالة لحماية حقوق الشركاء ومنع النزاعات العقارية.
يمكنك التعرف أيضا على: نموذج حصر الارث في السعودية
في الختام، يُعَدُّ حق الشفعة من الحقوق المهمة في القانون السعودي، حيث يُمكِّن الشركاء في الملكية المشتركة من الحفاظ على استقرار ملكيتهم وتجنب دخول أطراف جديدة قد تؤثر على توازن المصالح. يُنظَّم هذا الحق وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية
إن معرفة هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة، وفهم شروط وأركان الشفعة، والاطلاع على موادها القانونية كالمواد 937 و938 و939، يُساعد الأفراد في اتخاذ قرارات قانونية مدروسة عند التعامل في عقود البيع ضمن الملكيات المشتركة.
وفي ظل التطور المستمر الذي تشهده المملكة في منظومتها العدلية والقانونية، من المتوقع أن يتم مستقبلاً إصدار تنظيمات أكثر تفصيلًا لحقوق الشفعة، بما يضمن مزيدًا من الشفافية والحماية القانونية لجميع الأطراف المعنية.
أسئلة شائعة
من هو صاحب حق الشفعة في العقار؟
بعد الإجابة على تساؤل هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة كان لزاما علينا معرفة من صاحب حق الشفعة وهو الشريك في العقار المشترك الذي يمتلك حصة شائعة في الملكية. ويشترط أن يكون البيع قد تم من شريك آخر لطرف خارجي غير مالك في العقار.
كما يمكن أن يُمنح هذا الحق في بعض الحالات للجار الملاصق حسب الاجتهادات الفقهية، لكن الأساس في النظام السعودي هو منح الشفعة للشريك فقط.
هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة؟ وما هي الحالات التي تسقط فيها حق الشفعة؟
نعم ويسقط حق الشفعة في عدة حالات، أبرزها:
- تأخر الشفيع عن تقديم طلب الشفعة خلال المهلة القانونية المحددة بعد علمه بواقعة البيع.
- تنازل الشفيع صراحةً أو ضمنيًا عن حقه في الشفعة.
- عدم قدرة الشفيع على سداد الثمن خلال الوقت المحدد قانونيًا.
- تم البيع لشريك آخر في نفس العقار.
- تصرف الشفيع تصرفًا يدل على الرضى الضمني بالبيع كالتعامل مع المشتري الجديد.
كم من الوقت تستغرق قضية الشفعة؟
مدة قضية الشفعة تختلف من حالة إلى أخرى حسب تعقيد النزاع ووضوح الأدلة، لكنها غالبًا ما تستغرق من 3 إلى 12 شهرًا في المحاكم السعودية.
قد تطول المدة إذا كانت هناك اعتراضات من الطرف المشتري أو في حال وجود خلاف على التقييم أو الإجراءات النظامية.
ما هي الحالات التي لا يمكن فيها ممارسة حق الشفعة؟
لا يمكن ممارسة حق الشفعة في الحالات التالية:
- إذا كان البيع على سبيل الهبة أو الوقف وليس عقد بيع تجاري.
- إذا تم البيع بين أقارب من الدرجة الأولى واعتُبر بيعًا صوريًا.
- إذا كانت العقارات منفصلة استقلالًا تامًا ولا تُعد ملكية شائعة.
- إذا تم البيع قبل إثبات الشراكة أو خلال نزاع لم يُفصل فيه.
كيف يتم تنفيذ حق الشفعة بشكل عملي؟
لتنفيذ حق الشفعة، يُتبع التسلسل التالي:
- إعلان الرغبة في الشفعة من قبل الشفيع فور علمه بواقعة البيع.
- تقديم طلب رسمي إلى المحكمة المختصة بطلب الشفعة مع إرفاق المستندات.
- تحديد جلسات قضائية للنظر في القضية وسماع أقوال الطرفين.
- في حال قبول الدعوى، يُلزم القاضي المشتري بنقل الملكية إلى الشفيع مقابل نفس الثمن الذي دُفع.
- يتم سداد الثمن وتسجيل العقار باسم الشفيع رسميًا في السجلات العقارية.
نأمل أن يكون المقال المقدم من أفضل مدونة قانونية في السعودية قد وفر لك إجابات شافية لجميع الأسئلة والمواضيع التي كنت تبحث عنها، وفي حال كان لديك أي استفسار أو سؤال، لا تتردد في التواصل معنا.
المصادر
